Pauschale Umsatzsteuer: persönliches versus genossenschaftliches Eigentum

Wenn Sie gewerblich tätig sind (Einzelunternehmer oder Unternehmen) und die verkaufte Wohnung zu Ihrem Betriebsvermögen gehörte, gilt die oben beschriebene Befreiung nicht für Sie. Als Unternehmer müssen Sie in jedem Fall Einkommensteuer auf den Verkauf der Immobilie zahlen.

Besteuerung der Einkünfte aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, handelt es sich jedoch nicht um Ihr persönliches Eigentum, sondern um einen Anteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die eine juristische Person ist. Der Verkauf einer Genossenschaftswohnung ist daher kein Verkauf der Immobilie als solcher, sondern eine Übertragung Ihres Anteils an der Wohnungsgenossenschaft. Und eine solche Übertragung unterliegt aus steuerlicher Sicht verschiedenen Abschnitten.

Sie werden den zu versteuernden Gewinn ähnlich wie bei einer Eigentumswohnung berechnen. Auf der einen Seite stehen die Einnahmen aus dem Verkauf des Anteils, auf der anderen Seite der Kaufpreis des Anteils an der Wohnungsgenossenschaft (in der Regel der historische Kaufpreis).

Diesem Kaufpreis dürfen jedoch keine zusätzlichen Aufwendungen - typischerweise z.B. Makler- oder Werbekosten, Notar- oder Anwaltskosten oder auch nachweisbare Aufwendungen für den Umbau der Wohnung- hinzugerechnet werden, wie ein kürzlich ergangenes Urteil des Obersten Verwaltungsgerichtshofs bestätigt.

Steuerbefreiung für Eigentumswohnungen

Als Privatperson haben Sie nur dann Anspruch auf eine Steuerbefreiung beim Verkauf einer Genossenschaftswohnung, wenn Sie den so genannten Zeittest erfüllen. Wenn Sie die Genossenschaftswohnung mindestens 5 Jahre lang besessen haben, sind alle Gewinne aus der Übertragung Ihres Anteils an der Genossenschaft gemäß § 4 Absatz 1 Buchstabe q des Einkommensteuergesetzes von der Einkommensteuer befreit.

Leider erlaubt Ihnen das Gesetz nicht, die anderen Gründe für die Steuerbefreiung inAnspruch zu nehmen, die hier für Wohnungen in Privateigentum gelten. Ebenso gilt die Steuerbefreiung nicht für Unternehmer, die einen Anteil an einer als Betriebsvermögen eingestuften Wohnungsgenossenschaft hatten.

Wie sieht es mit der Steuererklärung für steuerfreie Einkünfte aus?

Wenn Ihre Einkünfte steuerfrei sind, müssen Sie sie nicht in Ihre Steuererklärung aufnehmen oder sie speziell für diese Einkünfte einreichen.

Sie müssen jedoch eine Mitteilung an das Finanzamt schicken, wenn Ihre steuerfreien Einkünfte die Grenze von 5 Millionen CZK überschreiten. Der Bescheid sollte auf jeden Fall Folgendes enthalten:

• die Höhe des Einkommens (auch wenn es steuerfrei ist);
• das Datum, an dem das Einkommen erzielt wurde;
• eine kurze Beschreibung, wie es erzielt wurde.

Sie können den Bescheid per Post oder elektronisch über eine Datenbox versenden. Die Frist ist dieselbe wie für eine normale Steuererklärung.

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